Umlageschlüssel in der BKA
Der Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) legt fest, wie eine Kostenart auf die Mieter verteilt wird. Formdock unterstützt 9 verschiedene Umlageschlüssel. Pro Kostenart wählen Sie im BKA-Assistenten (Schritt 2/3) den passenden Schlüssel.
Alle 9 Umlageschlüssel im Überblick
| Nr. | Schlüssel | Eingabe Gesamt | Eingabe Mieter | Typische Verwendung |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Wohnfläche (m²) | Gesamtfläche | Mieterfläche | Grundsteuer, Versicherung, Beleuchtung, Garten |
| 2 | Personen × Monate | Gesamtanzahl | Mieteranzahl | Müllabfuhr, Wasserversorgung (ohne Zähler) |
| 3 | Wohneinheiten | Gesamtanzahl | Mieteranteil | Aufzug, Kabelanschluss, Gemeinschaftsantenne |
| 4 | Miteigentumsanteile (MEA) | Gesamt-MEA | Mieter-MEA | WEG/Eigentümergemeinschaft |
| 5 | Verbrauch m³ (Warmwasser) | Gesamtverbrauch | Mieterverbrauch | Warmwasserkosten |
| 6 | Verbrauch kWh | Gesamtverbrauch | Mieterverbrauch | Heizkosten (kWh-basiert) |
| 7 | Mietanteile (%) | Gesamtprozent | Mieterprozent | Individuelle prozentuale Aufteilung |
| 8 | Laut gesonderter Berechnung | – | Festbetrag | Direkte Zuweisung eines Betrags (z.B. Messdienstleister) |
| 9 | Verbrauch m³ (Kaltwasser) | Gesamtverbrauch | Mieterverbrauch | Kaltwasser, Entwässerung |
Standardwert bei Neuanlage einer Kostenposition: Schlüssel 1 (Wohnfläche).
Detailerklärung der Schlüssel
Schlüssel 1: Wohnfläche (m²)
Kosten werden nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Beispiel: Mieter hat 60 m² von 300 m² Gesamtfläche = 20 % der Kosten.
Geeignet für: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Hauswart, Beleuchtung, Gartenpflege, Straßenreinigung.
Schlüssel 2: Personen × Monate
Kosten werden nach der Anzahl der Bewohner multipliziert mit den Wohnmonaten verteilt. Berücksichtigt automatisch Ein- und Auszüge innerhalb der Abrechnungsperiode.
Geeignet für: Müllabfuhr, Wasserversorgung (wenn keine Einzelzähler vorhanden).
Schlüssel 3: Wohneinheiten
Jede Wohneinheit erhält den gleichen Anteil, unabhängig von Größe oder Bewohnerzahl.
Geeignet für: Aufzug, Kabelanschluss, Gemeinschaftsantenne, Waschraum.
Schlüssel 4: Miteigentumsanteile (MEA)
Verteilung nach MEA aus der Teilungserklärung. Nur relevant bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).
Schlüssel 5–6 und 9: Verbrauchsbasiert
Kosten werden nach tatsächlichem Verbrauch aus den erfassten Zählerständen verteilt:
- Schlüssel 5 – Warmwasserverbrauch in m³
- Schlüssel 6 – Heizenergieverbrauch in kWh
- Schlüssel 9 – Kaltwasserverbrauch in m³
Voraussetzung: Zählerstände müssen für den Abrechnungszeitraum erfasst sein (siehe Modul Zählerstände).
Gebäude-Zähler und Einheit-Zähler: Zähler können entweder an einer einzelnen Mieteinheit oder am übergeordneten Gebäude hängen. Bei der BKA werden beide berücksichtigt:
- Einheit-Zähler (z.B. Kaltwasserzähler der Wohnung) → Verbrauch wird direkt dem Mieter zugeordnet
- Gebäude-Zähler (z.B. Allgemeinstrom, Gesamtwasserzähler) → Verbrauch wird anteilig nach dem gewählten Umlageschlüssel auf alle Einheiten verteilt
Im BKA-Assistenten werden Gebäude-Zähler mit dem Badge „Gebäude" gekennzeichnet.
Schlüssel 7: Mietanteile (%)
Individuelle prozentuale Aufteilung – z.B. wenn im Mietvertrag ein fester Prozentsatz vereinbart wurde.
Schlüssel 8: Gesonderte Berechnung
Für Positionen, die nicht über einen Schlüssel verteilt werden, sondern direkt dem Mieter zugewiesen werden (z.B. Heizkostenabrechnung vom externen Messdienstleister). Hier wird ein fester Euro-Betrag eingetragen.
Schlüssel pro Kostenart wählen
Im BKA-Assistenten (Schritt 2) wählen Sie pro Kostenposition den passenden Umlageschlüssel aus dem Dropdown-Menü (9 Optionen). Die Auswahl beeinflusst direkt die Verteilung und das Ergebnis der Abrechnung.
Empfehlung: Verwenden Sie für verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Wasser) immer den passenden Verbrauchsschlüssel, sofern Zählerstände vorhanden sind.