Neubau-Projekt: Vom Bauträger zum Vollverkauf

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus, verkauft die Wohnungen einzeln an verschiedene Käufer, und am Ende steht eine Eigentümergemeinschaft (WEG), in der der Bauträger nicht mehr Mitglied ist. Dieser Ablauf klingt nach viel Verwaltungsarbeit – ist es aber nicht, weil Formdock den Großteil automatisch erledigt.

Dieses Tutorial führt Sie durch den kompletten Lebenszyklus eines Neubau-Projekts: vom leeren Gebäude über den ersten Verkauf bis zum Moment, in dem die letzte Wohnung den Besitzer wechselt und der Bauträger automatisch aus der WEG ausscheidet.

Was Sie vorher brauchen

• Den Bauträger als Kontakt im System – Kontakttyp „Firma", Rolle „Bauträger" (z.B. „Neubau GmbH")
• Die Käufer können Sie vorab als Kontakte anlegen, müssen es aber nicht – das geht auch im Moment des Eigentümerwechsels

Schritt 1: Das Gebäude anlegen

Klicken Sie in der linken Seitenleiste auf Objekte und dann auf Neues Objekt. Wählen Sie als Objekttyp Mehrfamilienhaus, tragen Sie die Adresse ein (z.B. Musterstraße 5, 10115 Berlin) und klicken Sie auf Speichern.

Das Gebäude existiert jetzt im System, hat aber noch keine Einheiten und keinen Eigentümer. Es ist sozusagen eine leere Hülle – bereit, mit Leben gefüllt zu werden.

Schritt 2: Einheiten anlegen

Öffnen Sie das soeben erstellte Gebäude und klicken Sie auf Einheit hinzufügen. Legen Sie alle Wohnungen an, die der Bauträger später einzeln verkaufen wird. Für unser Beispiel erstellen wir vier Einheiten:

Für jede Einheit tragen Sie Bezeichnung, Lage und Wohnfläche ein. Weitere Details wie Zimmerzahl oder Heizungsart können Sie jetzt oder später ergänzen.

Schritt 3: Bauträger als Eigentümer zuweisen

Jetzt kommt der entscheidende Schritt: Sie verknüpfen den Bauträger mit dem Gebäude. Öffnen Sie die Gebäudedetailansicht und navigieren Sie zu den verknüpften Kontakten. Klicken Sie auf den leeren Bauträger-Slot und suchen Sie „Neubau GmbH". Wählen Sie den Kontakt aus und bestätigen Sie.

Was Formdock jetzt automatisch macht:

1. Die Neubau GmbH wird als Eigentümer des Gebäudes eingetragen
2. Alle Einheiten erben den Eigentümer – die Neubau GmbH wird automatisch Eigentümer von W1, W2, W3 und W4

Sie müssen die Neubau GmbH also nicht einzeln bei jeder Wohnung eintragen. Die Vererbung funktioniert vom Gebäude auf alle Einheiten.

Zustand nach Schritt 3

Alle vier Wohnungen gehören dem Bauträger. Eine WEG gibt es noch nicht – sie wird erst gebraucht, wenn mehrere Eigentümer existieren.

Schritt 4: Erste Wohnung verkauft

Die Wohnung W1 wird an Frau Müller verkauft. Öffnen Sie W1 in der Einheitenübersicht und klicken Sie auf Eigentümerwechsel. Wählen Sie als neuen Eigentümer Müller, tragen Sie das Datum des Eigentümerwechsels ein und optional den Kaufpreis. Bestätigen Sie den Vorgang.

Was Formdock jetzt automatisch macht:

1. W1 bekommt Frau Müller als neue Eigentümerin
2. Formdock erkennt, dass es jetzt zwei verschiedene Eigentümer im Gebäude gibt (Neubau GmbH + Müller)
3. Formdock erstellt automatisch eine Eigentümergemeinschaft als neuen Kontakt: „Eigentümergemeinschaft Musterstraße 5"
4. Die WEG hat zwei Mitglieder: Neubau GmbH und Müller
5. Die WEG wird als neuer Gebäude-Eigentümer eingetragen (ersetzt die Neubau GmbH auf Gebäudeebene)

Warum eine WEG? Sobald ein Gebäude mehrere Eigentümer hat, entsteht rechtlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Formdock bildet das automatisch ab, damit die Eigentumsverhältnisse korrekt dokumentiert sind.

Zustand nach Schritt 4

Schritt 5: Weitere Wohnungen verkauft

Der Ablauf wiederholt sich für jede weitere Wohnung. Sie öffnen die Einheit, klicken auf Eigentümerwechsel, wählen den Käufer und bestätigen.

W2 → Schmidt

Öffnen Sie W2 → Eigentümerwechsel → neuer Eigentümer: Schmidt → Datum → bestätigen.

Formdock fügt Schmidt automatisch zur bestehenden WEG hinzu.

W3 → Weber

Öffnen Sie W3 → Eigentümerwechsel → neuer Eigentümer: Weber → Datum → bestätigen.

Die Neubau GmbH besitzt nur noch W4. Sie ist aber weiterhin WEG-Mitglied, weil sie noch Eigentümer einer Einheit ist.

Schritt 6: Letzte Wohnung verkauft – Bauträger scheidet aus

Jetzt wird W4 an Herrn Fischer verkauft. Öffnen Sie W4 → Eigentümerwechsel → neuer Eigentümer: Fischer → Datum → bestätigen.

Was Formdock jetzt automatisch macht:

1. W4 bekommt Fischer als neuen Eigentümer
2. Fischer wird zur WEG hinzugefügt
3. Formdock prüft: Besitzt die Neubau GmbH noch Einheiten? → Nein
4. Die Neubau GmbH wird automatisch aus der WEG entfernt

Das ist der Schlüsselmoment: Weil die Neubau GmbH keine einzige Einheit mehr besitzt, hat sie in der WEG nichts mehr verloren. Formdock erkennt das und handelt.

Endzustand

Die WEG besteht aus den vier Käufern. Der Bauträger ist nicht mehr Mitglied. Das Neubau-Projekt ist abgeschlossen.

Zusammenfassung: Ihre Arbeit vs. Automatik

Gesamtaufwand: 6 Klick-Workflows – einmal Bauträger zuweisen und viermal Eigentümerwechsel. Alles andere passiert im Hintergrund.

Häufige Fragen

Muss ich den Bauträger auch manuell als Eigentümer der einzelnen Einheiten eintragen?

Nein. Wenn Sie den Bauträger auf Gebäudeebene zuweisen, erben alle Einheiten automatisch den Eigentümer. Sie müssen nichts doppelt eintragen.

Was passiert, wenn die Wohnungen nicht in der Reihenfolge W1–W4 verkauft werden?

Die Reihenfolge spielt keine Rolle. Formdock prüft bei jedem Eigentümerwechsel den aktuellen Zustand: Wie viele verschiedene Eigentümer gibt es? Besitzt der bisherige Eigentümer noch Einheiten? Die Logik funktioniert unabhängig davon, ob W1 zuerst oder zuletzt verkauft wird.

Bleibt der Bauträger im System sichtbar, nachdem er aus der WEG ausgeschieden ist?

Ja. Das Feld „Bauträger" am Gebäude bleibt erhalten – es ist eine historische Information. Sie sehen also auch Jahre später noch, wer das Gebäude errichtet hat. Nur die WEG-Mitgliedschaft wird entfernt.

Was passiert bei einem Rückkauf?

Wenn ein Käufer seine Wohnung an den Bauträger zurückverkauft, wird der Bauträger automatisch wieder in die WEG aufgenommen. Die Logik funktioniert in beide Richtungen: Wer eine Einheit besitzt, ist WEG-Mitglied. Wer keine Einheit besitzt, ist es nicht.

Kann ich die WEG-Mitglieder manuell ändern?

Nein, und das ist Absicht. Die WEG-Zusammensetzung ergibt sich automatisch aus den Eigentumsverhältnissen der Einheiten. Das verhindert Inkonsistenzen – es kann nicht passieren, dass jemand als WEG-Mitglied eingetragen ist, ohne eine Einheit zu besitzen, oder umgekehrt.

Ergebnis

Am Ende dieses Tutorials haben Sie:

• Ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten im System
• Vier individuelle Eigentümer – jeweils korrekt ihrer Einheit zugeordnet
• Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) als eigenen Kontakt – automatisch erstellt, automatisch gepflegt
• Den Bauträger als historische Information am Gebäude – aber nicht mehr als WEG-Mitglied
• Eine lückenlose Dokumentation aller Eigentümerwechsel mit Datum und optionalem Kaufpreis

Wie lange dauert das? Der administrative Aufwand liegt bei etwa 10–15 Minuten für das Anlegen des Gebäudes mit Einheiten und Bauträger-Zuweisung. Jeder Eigentümerwechsel dauert danach nur wenige Klicks – die komplexe WEG-Logik übernimmt Formdock.